Thắc mắc và trăn trở của nhiều Chủ đầu tư về đầu ra cho công trình xây dựng trong đó có “Sổ đỏ cho công trình xây dựng”. Trong nội dung bài viết này Nacencons xin cùng quý vị làm rõ về Điều kiện để cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng không phải nhà ở.
>> Quý bạn đọc thường xem thêm:
A. Cơ sở pháp lý Điều kiện cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng
– Có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 và Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội kỳ họp thứ 13 thông qua.
– Việc thi hành một số quy định của Luật đất đai đã được chính phủ ban hành, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 và được ban hành thông qua Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
B. Yêu cầu để được cấp sổ đỏ cho dự án xây dựng mới nhất
Chủ sở hữu của công trình xây dựng phải đạt được chứng nhận quyền sở hữu với công trình đó trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) mới có thể được coi là chủ sở hữu chính thức. Các điều kiện để đạt được chứng nhận này sẽ khác nhau tùy vào từng trường hợp cụ thể:
1. Người sử dụng đất cùng là chủ sở hữu công trình xây dựng
Theo Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ sở hữu công trình xây dựng không được coi là chủ sở hữu nhà ở và không được chứng nhận quyền sở hữu theo hướng dẫn của Luật Đất đai.
a.Hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư trong nước.
* Giấy tờ ghi tên mình: Điều kiện cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng
Các loại giấy tờ sau là bắt buộc cho hộ gia đình, cá nhân trong nước và cộng đồng dân cư:
1. Trường hợp phải xin phép xây dựng
Trường hợp công trình xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng được cấp phải đáp ứng hai điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Để đảm bảo không ảnh hưởng đến an toàn công trình, cần có xác nhận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc khu vực xây dựng phù hợp với giấy phép.
– Điều kiện 2: Quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phải phù hợp với thời điểm đề nghị cấp Sổ đỏ.
2. Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền theo từng giai đoạn, trừ khi Nhà nước quản lý và bố trí sử dụng.
3. Các tài liệu liên quan đến việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng đã được công nhận hoặc xác thực theo quy định.
4. Giấy tờ của cơ quan nhà nước hoặc Tòa án nhân dân với quyền giải quyết quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực theo pháp luật.
* Giấy tờ ghi tên người khác:
– Như vậy, đối với trường hợp trên giấy tờ nêu trên ghi tên người khác thì người yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có một trong bốn loại giấy tờ trên:
+ Cần có một tài liệu ghi nhận việc mua bán, nhận tặng cho, đổi hoặc nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 với chữ ký của các bên liên quan và được UBND từ cấp xã trở lên xác nhận.
+ Nếu trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ chứng minh việc mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế, cần có xác nhận từ UBND cấp xã trong đơn đề nghị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng.
Lưu ý: Cần chú ý đến yêu cầu cho phép cấp giấy tờ sở hữu cho công trình xây dựng.
– Nếu một cá nhân trong nước không có một trong bốn loại giấy tờ yêu cầu, thì UBND xã phải xác nhận rằng công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/07/2004 hoặc phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
– Công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 01/7/2004 phải có xác nhận từ UBND cấp xã về việc không cần phải xin giấy phép xây dựng và phải tuân theo quy hoạch. Nếu là trường hợp cần xin giấy phép xây dựng mà chưa xin, thì phải có chấp thuận từ cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện cho tồn tại công trình.
b. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài
Để được công nhận là công trình nhà không để ở, các tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài cần có các giấy tờ theo quy định cụ thể đối với từng trường hợp.
Trường hợp 1. Công trình xây dựng thông qua hình thức đầu tư mới phải đáp ứng 2 điều kiện sau theo quy định của pháp luật:
Điều kiện 1: Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, quyết định đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng.
Điều kiện 2: Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận thuê đất với chủ sử dụng đất vào mục đích phù hợp với mục đích xây dựng.
Trường hợp 2: Việc thiết lập công trình xây dựng thông qua mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế hoặc các hình thức khác, theo quy định của pháp luật, cần phải có văn bản giao dịch theo quy định của pháp luật (ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) có chứng thực tại tổ chức công chứng).
Lưu ý:
– Trường hợp không có một trong hai loại giấy tờ trên thì phải được cơ quan quản lý xây dựng cấp tỉnh xác nhận là đã có trước quy hoạch xây dựng được duyệt và vẫn phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Phải giải quyết về phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ nếu nó thuộc vào hai trường hợp trên của công trình đã xây dựng:
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra và xác nhận diện tích xây dựng không phù hợp với giấy tờ, nhưng an toàn công trình vẫn không bị ảnh hưởng.
+ Phê duyệt cho phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thực hiện.
Có thể phải khôi phục lại trạng thái ban đầu, dỡ bỏ và cưỡng chế nếu không được đăng ký trong Sổ đỏ do không được xác nhận và phù hợp với quy hoạch.
2. Người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu công trình xây dựng
Phải đủ 2 điều kiện sau thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi làm sổ đỏ trong trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất (đất là của người khác, công trình xây dựng không phải là người sử dụng đất). nơi cư trú theo khoản 3 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:
– Điều kiện 1: Về quyền sở hữu công trình có giấy tờ chứng minh.
– Điều kiện 2: Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng
Trường hợp công trình xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng được cấp phải đáp ứng hai điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Để đảm bảo không ảnh hưởng đến an toàn công trình, cần có xác nhận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc khu vực xây dựng phù hợp với giấy phép.
– Điều kiện 2: Quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phải phù hợp với thời điểm đề nghị cấp Sổ đỏ.
2. Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền theo từng giai đoạn, trừ khi Nhà nước quản lý và bố trí sử dụng.
3. Các tài liệu liên quan đến việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng đã được công nhận hoặc xác thực theo quy định.
4. Giấy tờ của cơ quan nhà nước hoặc Tòa án nhân dân với quyền giải quyết quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực theo pháp luật.
* Giấy tờ ghi tên người khác:
– Như vậy, đối với trường hợp trên giấy tờ nêu trên ghi tên người khác thì người yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có một trong bốn loại giấy tờ trên:
+ Cần có một tài liệu ghi nhận việc mua bán, nhận tặng cho, đổi hoặc nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 với chữ ký của các bên liên quan và được UBND từ cấp xã trở lên xác nhận.
+ Nếu trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ chứng minh việc mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế, cần có xác nhận từ UBND cấp xã trong đơn đề nghị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng.
Lưu ý: Cần chú ý đến yêu cầu cho phép cấp giấy tờ sở hữu cho công trình xây dựng.
– Nếu một cá nhân trong nước không có một trong bốn loại giấy tờ yêu cầu, thì UBND xã phải xác nhận rằng công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/07/2004 hoặc phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
– Công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 01/7/2004 phải có xác nhận từ UBND cấp xã về việc không cần phải xin giấy phép xây dựng và phải tuân theo quy hoạch. Nếu là trường hợp cần xin giấy phép xây dựng mà chưa xin, thì phải có chấp thuận từ cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện cho tồn tại công trình.
b. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài
Để được công nhận là công trình nhà không để ở, các tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài cần có các giấy tờ theo quy định cụ thể đối với từng trường hợp.
Trường hợp 1. Công trình xây dựng thông qua hình thức đầu tư mới phải đáp ứng 2 điều kiện sau theo quy định của pháp luật:
Điều kiện 1: Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, quyết định đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng.
Điều kiện 2: Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận thuê đất với chủ sử dụng đất vào mục đích phù hợp với mục đích xây dựng.
Trường hợp 2: Việc thiết lập công trình xây dựng thông qua mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế hoặc các hình thức khác, theo quy định của pháp luật, cần phải có văn bản giao dịch theo quy định của pháp luật (ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) có chứng thực tại tổ chức công chứng).
Lưu ý:
– Trường hợp không có một trong hai loại giấy tờ trên thì phải được cơ quan quản lý xây dựng cấp tỉnh xác nhận là đã có trước quy hoạch xây dựng được duyệt và vẫn phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Phải giải quyết về phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ nếu nó thuộc vào hai trường hợp trên của công trình đã xây dựng:
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra và xác nhận diện tích xây dựng không phù hợp với giấy tờ, nhưng an toàn công trình vẫn không bị ảnh hưởng.
+ Phê duyệt cho phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thực hiện.
Có thể phải khôi phục lại trạng thái ban đầu, dỡ bỏ và cưỡng chế nếu không được đăng ký trong Sổ đỏ do không được xác nhận và phù hợp với quy hoạch.
>> Quý bạn đọc thường xem thêm:
